产权不明晰是否一定由房地产主管部门代管
——由一宗拆迁所想到的

2009年10月24日〈羊城晚报〉刊出一则新闻，已故粤剧大师张活游的故居所在的广州恩宁路将拆迁，张活游大师的故居在拆迁之列。并且该故居因为产权不明晰，将由广州市房地产主管部门代管。

该故居并非无主物，现一直由也是粤剧大家的张活游大师的女婿叶兆柏居住。据叶兆柏提供的一份广州市国土房管局查册资料显示，该房产为“私产”，1984年补办了房产证，登记产权人是张活游。但张活游去世后，他的女儿和两个儿子并没有办理相关继承手续，老屋理论上属于三兄妹所有。如今张活游的女儿已离世，叶兆柏作为其丈夫，理应拥有房子的部分产权。张活游的两个儿子居住香港多年，与叶鲜有来往。

即将被拆迁的房屋产权不明晰，是否一定由房地产主管部门代管？这需要查阅我国相关法律法规，以及一贯以来相关规定的演变。

自上世纪九十年代初开始，我国进入了商品房发展阶段，商品房的建设除了新建以外，很大部分都是在原有的国有土地上拆迁建设的。因此，国务院和各地方都制订了一系列的法律法规，以规范房地产市场特别是拆迁补偿安置。

比较重要的有：全国人大于2007年制订的〈中华人民共和国物权法〉。国务院颁布的〈城市房屋拆迁管理条例〉，先后有1991年版和2001年版，前者被后者覆盖，已失效。相应的广州市人大常委会也颁布了〈广州市城市房屋拆迁管理条例〉2003年版和〈广州市城市房屋拆迁管理办法〉2003年版，同样前者被后者覆盖，已失效。

物权法第六十四条和第六十五条明确规定了私人对其财产的所有权以及国家保护私人的继承权以及其他合法权益。这个规定比较笼统，涉及拆迁的法律关系，具体还得研究拆迁方面的法律法规的规定。

比较国务院的前后两个行政法规，有助于正确理解立法者的真实意图和正确应用法律。

国务院前后两个〈城市房屋拆迁管理条例〉之不同：
1、 立法目的不同。1991年版第一条“为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，制定本条例。”2001年版第一条“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。”两部条例都在调节公共利益和私人利益之间的关系，但2001年版明显将维护拆迁当事人的合法权益放在了保障城市建设顺利进行之前。

2、 被拆迁人不同。1991年版第三条第2款“本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。”2001年版第四条第3款“本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”很明显，为了减少拆迁带来的物权方面的后遗症，2001年版将被拆迁人仅限于房屋的所有权人。

3、 对产权不明确的处理规定不同。1991年版第十九条“拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人），依照本条例规定给予补偿。”2001年版第十四条“房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。”第二十九条“拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。”由于1991年版的被拆迁人范围大于2001年版，拆迁人可以与房屋的实际管理人进行协商，签订拆迁协议，所以并没有对产权不明确的房产的处理有过多的规定。而2001年版则将被拆迁人严格限定为房屋的所有权人，所以对产权不明确的情况，引入房地产主管部门代管机制。

4、 拆迁的期限不同。1991年版第八条第2款“实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。”2001年版第九条第2款“需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满１５日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起１０日内给予答复。”2001年版允许拆迁人申请延长拆迁期限，以便拆迁人与被拆迁人有可能更多的时间商讨差遣协议和被拆迁人方面落实房屋所有权取得与拆迁人协商拆迁协议的机会。也即，由房地产主管部门代管机制是为了使城市拆迁工程的顺利进行（公共利益）不得已而引入的机制，其前提是要有足够的机会和时间让与拆迁当事人。

通过以上比较，只要粤剧大师张活游的故居能在拆迁期限内，或者由拆迁人申请拆迁限延长，在此期限内明确产权关系，是可以无须房地产主管部门代管的，有关机关也应当充分保证拆迁当事人之间自由协商拆迁协议的权利和机会。

当然，叶大师也可以依据第十八条“拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使（领）馆房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。”得以保存祖业。